VCF – Successiebelasting – Inschrijvingen in vruchtgebruik en blote eigendom – Fictiebepaling – Standpunt Vlabel en inwerkingtreding ervan

In een eerder bericht werd melding gemaakt van het feit dat Vlabel, voor wat de toepassing van artikel 2.7.1.0.7. VCF betreft, het standpunt heeft ingenomen dat het tegenbewijs tegen het vermoeden van bevoordeling, ook in geval van de zogenaamde “gesplitste inschrijving” op dezelfde wijze geleverd kan worden als voor een “gesplitste aankoop”.

Dit betekent dat de inschrijving van een effectenportefeuille voor het vruchtgebruik op naam van de schenker en voor de blote eigendom om naam van de begiftigde(n) ten gevolge van een schenking alsnog in volle eigendom wordt belast bij vooroverlijden van de schenker indien de schenking niet vóór de inschrijving aan de heffing van de registratie werd onderworpen (en bijgevolg onderworpen werd aan Vlaamse schenkbelasting of, in voorkomend geval, aan Waalse of Brusselse schenkingsrechten). De datum van registratie van de schenking is bepalend indien het gaat om aanbieding van onderhandse documenten of van een in het buitenland verleden schenking (en niet de datum van betaling van de Vlaamse schenkbelasting). Die aanbieding ter registratie moet gebeurd zijn vóór de “gesplitste inschrijving”.

Concreet: indien men een schenking doet voor een Nederlandse notaris, waarbij de schenker het vruchtgebruik voorbehoudt, moet men geen schenkingsrechten betalen, MAAR bij overlijden kan VLABEL alsnog erfbelasting heffen.

Door de loutere toevoeging aan een eerder standpunt had Vlabel geen concrete datum inzake inwerkingtreding gegeven, waardoor er ongerustheid was omtrent een mogelijke retroactieve toepassing. Vlabel heeft nu bevestigd dat er geen retroactieve toepassing zal zijn en het nieuwe standpunt pas in werking zal treden voor alle gesplitste inschrijvingen vanaf 1 juni 2016 (datum van de inschrijving is bepalend, niet de datum van de schenking).

Betere bescherming van de consument die een hypothecair krediet aangaat – BS 04/05/2016, blz. 30074

Een betere transparantie van de hypothecaire kredietmarkt wordt verzekerd.

De consument die een hypothecair krediet aanvraagt wordt nu beter beschermd en geïnformeerd over de voorwaarden ervan.

De kredietgever en de kredietbemiddelaar hebben een uitgebreide informatie- en adviesplicht.

Zij moeten aan de consument een standaardformulier voorleggen over de voorwaarden en de verplichtingen die aan het krediet verbonden zijn.

Nadat de consument de nodige informatie over zijn behoeften, zijn financiële situatie en voorkeuren heeft verstrekt, zijn ze verplicht hem gratis gepersonaliseerde informatie over te maken. Die gepersonaliseerde informatie wordt verstrekt door middel van een Europees gestandaardiseerd informatieblad (ESIS), dat de consument kan gebruiken om de beschikbare kredietproducten te vergelijken.

Bovendien wordt de herziening of herfinanciering van een lening niet duurder: de wederbeleggingsvergoeding blijft op maximum 3 maanden intrest.

De wet actualiseert ook het toepassingsgebied van het hypothecair krediet ten opzichte van het consumentenkrediet en bepaalt de manier waarop het jaarlijkse kostenpercentage (JKP) wordt berekend. Dit JKP wordt opgenomen in het Europees gestandaardiseerd informatieblad (ESIS), zodat de consument in staat wordt gesteld een betere analyse van de verschillende kredietaanbiedingen te maken.

Het hypothecair krediet zal voortaan zowel een roerende als een onroerende bestemming kunnen hebben. Een deel van de kredieten die als gevolg van hun roerende bestemming als consumentenkrediet beschouwd werden, zal na de inwerkingtreding van de wet onder het toepassingsgebied van het hypothecair krediet vallen. Zo zal bijvoorbeeld het krediet voor de aankoop van een wagen, waarvoor een hypothecaire zekerheid wordt gevestigd, als hypothecair krediet beschouwd worden.

Het herroepingsrecht van de consument wordt behouden voor het huidige consumentenkrediet dat wordt afgedekt door een bestaande hypotheek voor alle sommen in het raam van een “wederopneming”. In de andere gevallen wordt een bedenktijd van 14 dagen voorzien. Het gaat daarbij meer specifiek om woonkrediet (het “klassieke” hypothecair krediet) en het krediet met roerende bestemming (momenteel nog beschouwd als consumentenkrediet) dat bij de toekenning gepaard gaat met de effectieve hypotheekvestiging.

De wet bevat een groot aantal bepalingen met betrekking tot de gedragsregels van kredietgever en kredietbemiddelaar ten opzichte van de consument. Zo zijn er bepalingen inzake reclame, precontractuele informatie, totstandkoming en uitvoering van de kredietovereenkomst, weigering van het krediet, onrechtmatige bedingen, herziening van de overeenkomst, berekening van de rentevoeten, enz.. In de memorie van toelichting  wordt benadrukt dat bij de kredietwaardigheidsbeoordeling van de consument steeds het principe van de terugbetaling op basis van inkomsten (“loan to income”) de overhand moet nemen op de waarde van het onroerend goed (“loan to value”). De kredietgever zou geen krediet mogen verlenen indien de inkomsten van de consument niet voldoende lijken om de aflossingen terug te betalen, zelfs niet indien de waarde van het goed waarop de hypotheek is gevestigd zou toelaten om het krediet te dekken.

De memorie van toelichting preciseert ook dat geen enkele wijziging aangebracht wordt aan het hypothecair recht.

Het wordt mogelijk om een erfenis ‘gedeeltelijk’ te verwerpen in het voordeel van kinderen. Dat meldde de minister van Justitie Koen Geens ( CD&V) in het parlement.

Sinds begin 2013 kunnen ouders een erfenis verwerpen in het voordeel van hun kinderen. Dit kan een optie zijn als de ouders hun schaapjes op het droge hebben en hun kinderen financieel een duwtje in de rug willen geven. Maar in de praktijk werd die mogelijkheid nauwelijks benut, zo bleek uit een rondvraag van De Tijd bij Belgische notarissen.

Het grootste struikelblok is dat de ouders de erfenis volledig moeten verwerpen. De ouders kunnen niet beslissen om bepaalde goederen uit de erfenis te houden en andere goederen aan hun kinderen door te geven. Het is alles of niets.

In antwoord op een vraag van Open-VLD parlementslid Carina Van Cauter, meldde Geens donderdag dat een gedeeltelijke erfenissprong mogelijk wordt in het raam van de vernieuwing van het erfrecht. Geens verwacht dat die hervorming voor de zomer rond zal zijn. Zo zou iemand de spaarcenten van zijn overleden vader kunnen houden en het huis kunnen doorspelen aan zijn zoon of dochter.

De hervorming belooft nog een belangrijke vernieuwing. ‘Voortaan zou een opa (of een oma) met zijn kinderen een overeenkomst kunnen sluiten over schenkingen aan de kleinkinderen’, zo zei Geens.

‘Schenkt een grootouder een som geld (of een ander goed) aan een kleinkind, dan zou de ouder van dat kleinkind ermee kunnen instemmen dat die schenking wordt aangerekend op zijn wettelijk erfdeel. Zo vermijd je discussies met de andere kinderen van opa of oma’, verduidelijkt Van Cauter. ‘De schenking aan het kleinkind wordt dan in mindering gebracht van het wettelijk erfdeel van zijn ouder’.

Tot nu zijn afspraken over de verdeling van een erfenis verboden zolang de erflater niet is overleden. Daarin komt dus verandering . Volgens Van Cauter dringt Open VLD al langer aan op de mogelijkheid om erfovereenkomsten op te stellen.

‘Met overeenkomsten afgesloten voor het overlijden van de erflater, kunnen ook andere pijpunten worden weggewerkt’, besluit Van Cauter.

Bron: Netto

Vaak staat de koper van een woning toe dat de verkoper nog een tijdje in de woning mag blijven wonen naar de akte. Evenwel is dit soms een cadeau, waarop de koper nog eens kosten moet betalen, die hij niet had verwacht.

Standpunt Vlaamse Belastingsdienst nr. 15014 dd. 02.02.2015

Art. 2.9.3.0.1. VCF

De omstandigheid dat de verkoper zich een persoonlijk recht van genot op het verkochte goed voorbehoudt, terwijl de koper op een vroeger tijdstip dan dat van zijn ingenottreding  de prijs moet betalen, is een bij de prijs te voegen last in de zin van artikel 2.9.3.0.1, §1 VCF. De geldwaarde van deze last moet door de partijen in de akte op realistische wijze worden geschat. Er wordt geen rekening gehouden met deze last (en hij moet dan ook niet worden geschat) indien het verschil tussen de datum van ingenottreding van de koper en die van de betaling van de prijs niet meer dan één maand bedraagt.

Indien de hierboven vermelde schatting ontbreekt, zal aan de notaris een aanvullende verklaring worden gevraagd bij toepassing van artikel 3.13.1.2.1, 1ste lid VCF. Indien de notaris niet of niet tijdig reageert op dit verzoek, zal het bedrag van de last op maandbasis ambtshalve worden begroot op 4% x 1/12 van de verkoopwaarde van het goed in volle eigendom.

Opmerking: Er werd door de belastingsdienst gekozen voor 4% omdat dit als resultaat een realistische doch niet te overdreven “huurwaarde” geeft.

Het is thans mogelijk voor de ouder bij wie de niet-ontvoogde minderjarige  niet ingeschreven is als hebbende aldaar zijn/haar hoofdverblijfplaats, te vragen om in het dossier van de niet-ontvoogde minderjarige het feit te vermelden dat deze minderjarige af en toe of voor de helft van de tijd verblijft bij deze huisvesting verlenende ouder.

Deze vermelding zal dan eveneens verschijnen in het dossier van de huisvesting verlenende ouder.

Het is niet de bedoeling om via deze vermelding bijkomende socio-economische of fiscale rechten toe te kennen aan het kind en aan de huisvesting verlenende ouder.Met deze vermelding wil men de betrokken gemeentebesturen enkel meer informeren over het feit dat een kind gedurende een bepaalde tijd effectief op het grondgebied van de betrokken gemeente verblijft, namelijk bij de huisvesting verlenende ouder. Dergelijke informatie kan evenwel, in voorkomend geval, nuttig blijken, opdat de gemeente bijvoorbeeld kortingen of faciliteiten zou kunnen verstrekken aan dat kind, bijvoorbeeld een verminderd tarief voor het zwembad of voor de gemeentelijke speelpleinwerking, maar eveneens om veiligheidsredenen :  het is immers van belang dat de hulpdiensten weten dat op een welbepaald adres eventueel een kind verblijft.

Bij de aankoop van een woning of appartement kunt u, als particulier, in overleg met de bouwfirma of algemeen aannemer, beslissen de samenwerking vóór de afwerking van de woning te beëindigen (bv. na regen- en winddicht maken van de woning, bij cascoverkoop, …)
De aangifteplicht kan door de promotor-bouwheer of algemeen aannemer overgedragen worden op u, de particulier, als aan alle onderstaande voorwaarden voldaan wordt:
• in de koopakte wordt vermeld dat de EPB-aangifteplicht aan u wordt overgedragen;
• bij de koopakte wordt een tussentijds verslag gevoegd:
o opgemaakt door de verslaggever van de bouwfirma
o ondertekend door de bouwfirma, de verslaggever en uzelf;
o het verslag bevat een opsomming van alle uitgevoerde maatregelen en nog uit te voeren maatregelen om de EPB-eisen te behalen; en vermeldt wie met de uitvoering belast is en hiervoor verantwoordelijk is
• de bouwfirma bezorgt u op het einde van het werk de nodige gegevens (lastenboek, facturen …) zodat de verslaggever de EPB-aangifte kan opstellen.
De bouwfirma / algemeen aannemer is contractueel verantwoordelijk voor het door haar uitgevoerde deel van de werken. U bent verantwoordelijk voor de afwerking van het overige deel. Door de overdracht van de aangifteplicht draagt u wél de volledige aansprakelijkheid voor het voldoen aan de EPB-eisen voor het volledige overgedragen bouwproject.
U kunt kiezen tussen verdergaan met dezelfde verslaggever of een nieuwe verslaggever aanstellen. U moet er wel voor zorgen dat de EPB-aangifte tijdig wordt ingediend.

Dat is een toename met 20 procent.
Wie leent om een tweede verblijf aan te kopen, doet dat op verbazingwekkend jonge leeftijd: gemiddeld op 42 jaar. Ter vergelijking: de gemiddelde leeftijd waarop een krediet om een woning aan te kopen wordt afgesloten bedraagt 37 jaar bij BNP Paribas.
Eveneens opmerkelijk: het bedrag dat wordt geleend, ligt hoger dan wat gemiddeld geleend wordt voor de aankoop van de gezinswoning. Dat gaat in tegen de verwachting dat wie een tweede verblijf koopt, de lening beperkt tot wat nodig is om het fiscale voordeel te optimaliseren. Wie leent voor een tweede verblijf, leent bij BNP Paribas daarvoor gemiddeld bijna 165.000 euro. Het gemiddelde leenbedrag voor de aankoop van de hoofdverblijfplaats bedraagt net geen 157.000 euro.
Ook als het geleende bedrag wordt afgezet tegen de aankoopprijs van de woning (quotiteit), blijkt dat nauwelijks te verschillen van het gemiddelde krediet. De quotiteit voor de aankoop van een tweede verblijf bedraagt 73%, tegenover 76% voor alle woonkredieten. Daarin zitten ook de woonkredieten van jongeren (onder 30 jaar) die met een gemiddelde quotiteit van 86% een veel groter deel van de aankoopprijs lenen en dus de gemiddelde quotiteit omhoogtrekken.
Kredieten voor een tweede verblijf worden gemiddeld aangegaan voor een looptijd van 198 maanden of 16,5 jaar. Dat is twee jaar korter dan de looptijd van het gemiddelde krediet, dat op 224 maanden wordt terugbetaald. Dat gemiddelde wordt echter wel naar beneden getrokken door de kortere looptijd van renovatiekredieten. Die waren in 2015 ontzettend populair met een groei van 15 procent. Van alle kredieten die vorig jaar bij BNP Paribas Fortis werden afgesloten (herfinancieringen buiten beschouwing gelaten), was 1 op de 3 bestemd voor renovatie. Zij hebben een gemiddelde looptijd van 199 maanden.
2015 opnieuw record
Na 2014 was 2015 opnieuw een recordjaar voor woonkredieten, het verschil is nu dat het over heel het jaar was. ‘Enkel de laatste maanden van 2015 zagen we opnieuw een herstel naar een normale situatie’, zegt kredietspecialiste Greet Van Criekingen. ‘2014 kwam traag op gang, maar dankzij een rush in de laatste maanden om nog te profiteren van de voordelige woonbonus werd het een recordjaar. In 2015 werd voor 29,5 miljard nieuwe kredieten toegestaan. Van die nieuwe woonkredieten werd 1 op de 4 afgesloten bij BNP Paribas Fortis.
De golf van herfinancieringen hield ook in 2015 aan. Bij BNP Paribas Fortis was 2 op de 3 toegestane kredieten een herfinanciering. Die herfinancieringen buiten beschouwing gelaten, waren vooral de renovatiekredieten in trek. De aankondiging dat vanaf 2016 21% btw betaald moet worden op de renovatie van een jonge woning, veroorzaakte een opstoot van dat soort kredieten.
Bron: Netto

De Vlaamse belastingdienst aanvaardt overmacht als algemeen rechtsbeginsel zelfs als het niet uitdrukkelijk in de regelgeving is voorzien en past dit toe over alle Vlaamse belastingen heen (standpunt nr. 14019 dd. 22 december 2014).

Voor het behoud van het verlaagd verkooprecht van 5 % , het zogenaamd klein beschrijf bij de aankoop van een woning, is overmacht wel uitdrukkelijk in de regelgeving voorzien. De kopers moeten zich ertoe verbinden zich in te schrijven in het bevolkingsregister of vreemdelingenregister op het adres van de aangekochte woning binnen een termijn van 3 jaar te rekenen vanaf de datum van de authentieke akte van verkrijging en tenminste 3 jaar zonder onderbreking die inschrijving behouden. Indien deze verbintenis niet kan worden nagekomen ten gevolge van een verandering in het gezinsleven van de koper(s), zoals echtscheiding, aanvaardt de Vlaamse belastingdienst dat dit een geval van overmacht is zodat het verlaagd tarief van 5% behouden blijft. Beëindiging van de wettelijke of feitelijke samenwoning wordt eveneens aanvaard als overmacht op voorwaarde dat wordt aangetoond dat de wettelijke of feitelijke samenwoning een zekere stabiliteit vertoonde. De Vlaamse Belastingdienst volgt dus het standpunt dat de FOD Financiën toepaste bij verandering in het gezinsleven van de kopers.

Overmacht kan evenwel niet automatisch worden toegekend en moet altijd beoordeeld worden aan de hand van de feitelijke elementen. De belastingplichtige moet dus steeds een verzoekschrift indienen om zijn specifieke situatie te laten aanvaarden als overmacht. (standpunt nr. 14013 dd. 17 november 2014)

Vanaf 1 januari 2017 zullen we ook moeten betalen voor de ventilatie in onze huizen. Een goede ventilatie is verplicht sinds 2006 in nieuwe huizen en bij verbouwingen, maar in de praktijk komt daar weinig van. Daarom komt er een ventilatiecertificaat. Het zal 60 tot 80 euro kosten. Het certificaat komt er dus pas in 2017 en niet in 2016, zoals het kabinet van minister van Energie Annemie Turtelboom (Open Vld) eerst communiceerde.

Vlaanderen versoepelt de voorwaarden rond de woonbonus.

Vanaf 2016 kunnen ook mensen die voor een tweede of derde woning gaan aanspraak maken op een belastingvoordeel.
De Vlaamse woonbonus beperkt zich vanaf 2016 niet enkel meer tot mensen die voor hun eerste woning lenen.  Momenteel is de bonus enkel weggelegd voor mensen die een eerste woning kochten of bouwden.

Minder voordeel
De woonbonus is een belastingvermindering voor mensen die een hypotheeklening aangaan voor de aankoop of bouw van een woning. De bonus beperkt zich nu niet meer tot de eerste woning.
Voor mensen met een tweede of derde woning betekent de wijziging een aanzienlijk belastingvoordeel. “Vandaag kan het belastingvoordeel groter zijn voor wie leent voor een tweede gezinswoning dan voor wie voor het eerst eigenaar wordt”, stelt belastingconsulent Jef Wellens bij Wolters Kluwer.
Toch zal het belastingvoordeel lager liggen voor hen dan zij die slechts één woning bezitten.
Bron: Livios 10/11/2015

12345...